경매공부 - 말소기준권리

말소기준권리

- 말소가 되는 기준권리로 경매시 이 권리 포함 이후 권리는 전부 멸소됨.

- 부동산의 권리는 대부분 돈을 목적으로함. 대금을 받고나면 그 목적이 충족되기에 따라서 돈 받을 권리들은 경매 매각 후에는 더 이상 효력은 없음.

 

말소기준권리의 종류

<근저당권, 가압류(압류), 담보가등기, 경매기입등기, 전세권(임의경매를 신청하거나 배당요구한 선순위전세권)>

 

저당권, 근저당권

저당권

- 채무자 또는 제삼자가 // 점유를 이전하지 않고 // 채무의 담보로 제공한 부동산에 대해 // 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리(「민법」 제356조).

 

근저당권

- 담보할 채무의 최고액(채권최고액)만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 이를 설정하는 것. 따라서 확정되기 전까지는 채무의 소멸 도는 이전이 저당권에 영향을 미치지 않는다. 즉, 저당권은 여전히 살아있다. (「민법」 제357조).

 

특징

근저당권 및 저당권을 설정할 수 있는 것은 소유권, 지상권 또는 전세권(「민법」 제371조).

저당권은 등기를 해야 그 효력이 생김.(「민법」 제186조)

동일한 부동산에 여러 개의 저당권이 설정된 경우 그 순위는 등기설정의 선후에 의합니다(「민법」 제333조 및 제370조).

저당권자는 그 채권의 변제를 받기 위해 저당물의 경매를 청구할 수 있습니다(「민법」 제363조제1항).

 

 

담보채권	장래의 증감·변동하는 불특정 채권. 채권금액이 확정되지 않고 최고액만 지정	현재의 확정액
부종성	결산일에 피담보채권이 확정되기 전까지 피담보채권이 소멸하더라도 유지	현재 채권이 소멸하면 함께 소멸
변제의 효력	변제하더라도 결산기 전이면 채권이 소멸하지 않음	변제하면 채권소멸
등기되는 금액	피담보채권 최고액 (채권액이 최고액을 초과해도 최고액 이상의 우선변제권은 없음)	피담보채권액 (이자, 비용 등 별도표기 하기도 함)

 

(가)압류

가압류 - 채권자가 빌려준 돈을 돌려받기 위해 소송을 제기하여 승소하더라도 채무자가 재산을 숨기거나 팔아버리면 돈을 회수할 수 없기때문에 채무자가 돈을 빼돌릴수 없도록 법원이 채무자의 재산을 임의로 확보하는 것. 즉, 채권의 대상을 보전하기 위해 집행의 대상이되는 것을 미리 압류하는 제도

이후 재판에서 채권자가 승소하면 가압류를 압류로 바꾸어 경매를 신청하고 진행하게 됨. 이후 경매가 진행되면 배당 여부와 상관이 소멸.

 

경매기입등기

채권자의 신청에 의해 경매가 진행된다는 것을 알리는 역할. 이는 그에 앞선 근저당권이나 가압류, 담보가등기 등이 없는 경우에 말소기준권리가 되는데, 경매시작을 알리기 위한 것이므로 종료되면 당연히 말소.

 

전세권

전세 - 보증금을 맡기고 일정기간동안 그 부동산 빌려 쓰는 임대차계약

전세권 - 전세계약에 대해 건물등기부등본에 등록하면 전세권 설정됨.

 

특징

- 임대인 동의 없이 부동산 타인에게 양도 또는 임대할 수 있음.

- 전세 보증금을 반환받지 못할 경우 법원의 확정 판결 없이 바로 경매(임의경매) 진행 청구 가능.

- 위와 마찬가지로 경매신청을 한경우 이후 권리는 전부 말소됨.

 

CF)

임차권 - 임대차보증금 반환소송제기 -> 확정판결 -> 경매진행

전세권 -> 바로 경재민행

 

담보가등기

가등기담보 등에 관한 법률 제13조(우선변제청구권)

담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매등이 개시된 경우에 담보가등기권리자는 다른 채권자보다 자기채권을 우선변제 받을 권리가 있다. 이 경우 그 순위에 관하여는 그 담보가등기권리를 저당권으로 보고, 그 담보가등기를 마친 때에 그 저당권의 설정등기(設定登記)가 행하여진 것으로 본다.

 

CF) 청산절차가 완료된 담보가등기

1. 경매개시결정의 등기 전에

2. 담보가등기권자가 관련 주택에 청산절차(청산의사의 통지+통지 후 2개월 경과+청산금 지급) 마친 경우

 

효과 - 청산절차가 완료되면 경매목적물의 소유권이 담보가등기권자에게 이전된다.

따라서 경락인이 매각대금을 납부하였더라도 담보가등기권자의 본등기전환으로 소유권을 상실하게 된다.