양도소득세 - 양도소득 사업소득 구분

양도소득과 사업소득의 차이 구분?

부동산의 양도를 사업활동으로 하는지는 부동산의 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 양도방식, 상대방 등의 모든 상황을 참작하여 판단한다. 일반적으로 독립성, 영리목적성과 계속반복성이 있는 경우에는 사업활동으로 본다.

<부가가치세법시행규칙 2조 2항> 건설업과 부동산업 중 재화를 공급하는 사업으로 보는 사업이란 다음 중 어느 하나에 해 당하는 사업을 말한다. 1.   부동산 매매(주거용 또는 비거주용 건축물 및 그 밖의 건축물을 자영건설하여 분양ㆍ 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하 는 사업 2.   사업상 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업

 

 

사업소득과 양도소득의 구분사례  

구  분	내  용
토지의 분할판매(기획부동산)	판매를 목적으로 임야를 형질변경, 토지분할 등의 방법으로 개발하여 분할매매하는 경우에는 사업소득(부동산매매업)으로 봄(소득-658, 2009.5.4., 재산-867, 2009.5.6.).
다세대주택의 신축판매	판매를 목적으로 다세대주택을 신축하여 판매(동 주택이 판매되지 아니하여 그 전부 또는 일부를 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우 포함)하는 경우에는 사업소득으로 보나, 임대목적으로 이를 신축하여 임대용으로 사용하다가 양도하는 경우에는 양도소득으로 봄(서면4팀-2603, 2005.12.23.)
사업자가 자기소비 후 양도하는 경우	-   자기소비시 : 건축주가 분양할 목적으로 건축한 주택에 거주하는 경우에는 자가소비에 해당하므로 시가를 사업소득 총수입금액에 산입하며, 국민주택 초과 주택인 경우에는 부가가치세도 과세됨(소득46011-2507, 1999.7.2., 부가가치세과-3165, 2008.9.19.) -   양도시 : 자가소비한 주택을 양도하는 경우에는 양도소득으로 봄(소집 94-0-4)
건설 중인 자산의 양도	자기 소유 토지 위에 상가 또는 오피스텔, 다세대주택 등을 신축하여 분양할 목적으로 사업자등록을 한 자가 건축 중인 건물과 토지를 양도함으로써 발생한 소득은 사업소득으로 보나, 건물의 신축목적이 분양 목적 등 사업목적이 아닌 경우에는 양도소득으로 봄(소집94-0-5)
임대 후 양도	주택을 판매목적으로 신축하였으나 장기간 분양되지 않아 임대사업으로 전환하고 상당한 기간 임대 후 해당 주택을 판매(판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 임대한 후 판매하는 경우 제외)한 경우에 발생되는 소득은 양도소득으로 봄(서면1팀-829, 2007.6.15.)
건설임대주택의 양도	건설임대주택을 신축 후 5년 이내에 양도함으로서 발생하는 소득이 양도소득인지 사업소득인지는 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지, 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등을 고려하여 사실판단할 사항임(재재산46014-28, 2002.1.31.).

 

 

2. 사업소득과 양도소득의 차이

(1) 부가가치세 과세

구   분			부가가치세 과세여부
토지의 공급	사업성 유무 불문		면세
국민주택의 공급	사업성 유무 불문		면세
그 밖의 부동산 공급	사업자인              경 우	재고자산	과세
		유형자산과 투자자산	부수재화이므로 주된 사업에 따라 과세 여부 판단 -    주된 사업이 과세: 과세 -    주된 사업이 면세: 면세
	사업자가 아닌 경우		과세하지 않음

(2) 소득세

1) 소득금액 계산구조

①  사업소득 : 총수입금액 - 필요경비 = 소득금액
     기장하지 않은 경우에는 추계결정방법에 따라 기준경비율(또는 단순경비율)방법으로 사업소득 금액을 계산

②  양도소득인 경우에는 양도가액 - 필요경비 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액을 계산

     양도가액이나 취득가액이 확인되지 않는 경우에는 추계결정방법에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액, 기      준시가의 순서로 양도가액과 취득가액을 계산 한다.

 

2) 과세방법 사업소득은 종합과세하나 양도소득은 분류과세한다.

 

3) 세 율

사업소득은 기본세율(6%~45%의 초과누진세율)을 적용하나, 양도소득은 자산종류․ 등기여 부․보유기간에 따라 다른 세율을 적용한다.

 

4) 기장의무

①   기장의무 : 사업소득에 대하여는 기장의무가 있으나, 양도소득에 대하여는 기장의무가 없다. 다만, 법인(중소기업 포함)의 대주주는 양도하는 주식등(주식등이란 주식, 출자지분, 신주인수권과 증권예탁증권을 말한다)에 대한 기장의무가 있으며, 기장하지 아니하였거나 기장을 누락하였을 때에는 기장불성실가산세를 산출세액에 더한다(소법 115조 1항).

②   기장방법 : 주식등의 거래명세를 장부에 기록ㆍ관리할 때에는 종목별로 구분하여 각각 별지에 기장하여야 하며, 각 종목별 기장에 있어서는 거래일자ㆍ거래수량ㆍ단가ㆍ취득가 액 또는 양도가액ㆍ거래수수료ㆍ증권거래세ㆍ농어촌특별세 등의 거래명세를 항목별로 빠짐없이 기장하여야 한다(소령 178조).

③   기장불성실가산세 : 기장불성실가산세는 기장을 하지 아니한 소득금액 또는 누락한 소득 금액이 양도소득금액에서 차지하는 비율을 양도소득 산출세액에 곱하여 계산한 금액의 10%에 상당하는 금액으로 하되, 산출세액이 없는 때에는 그 거래금액의 0.07%에 상당 하는 금액으로 한다(소법 115조 2항).

㈎ 산출세액이 있는 경우

                               기장누락된 양도소득금액

  양도소득 산출세액 × ────────────── × 10%

                                       양도소득금액

㈏ 산출세액이 없는 경우

              

  거래금액 × 0.07%

(5) 결손금공제여부

①   사업소득의 결손금: 부동산임대업 이외의 사업(2014년 귀속분부터 주거용 건물 임대업 포함)에서 발생한 결손금은 다른 종합소득과 통산하며, 미공제분은 15년(2019.12.31 이 전 발생분 10년)간 이월하여 종합소득에서 공제한다.

②   양도소득의 결손금: 양도소득의 결손금은 양도소득에서만 공제하며 이월공제하지 않는 다.

□ 주거용 건물 임대업의 결손금 공제 범위 확대(소법 45조 2항) 종전에는 주거용 건물 임대업에서 발생한 결손금은 다른 소득에서 공제하지 않고 이월시켜 부동산임대업에서 공제하였으나, 주택임대업에 대한 세제지원을 강화하기 위하여 2014.1.1. 이후 발생하는 결손금부터 다른 종합소득금액에서 공제하도록 하였다.

 

3. 소득세법상 부동산매매업자에 대한 세액계산특례(비교과세)

⑴ 비교과세대상

부동산매매업을 경영하는 거주자의 종합소득금액에 다음 자산의 매매차익이 포함되어 있는 경우에는 종합소득세와 양도소득세를 비교하여 그 중 많은 금액을 산출세액으로 한다(소법 64조 1항).