양도소득세 - 1세대 1주택

1세대 1주택이란?

(1) 1세대가

(2) 양도일 현재 1주택만 보유하고 있고

(3) 그 주택의 보유기간이 2년* 이상인 것

+ (취득 당시(양도 당시 아님주의)에 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년* 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다(소령 154조 1항).

*비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경 우에는 3년 이상 보유해야 한다.

+ 1세대 1주택 의 비과세요건을 구비했는지는 양도일을 기준으로 판단한다.

 

 

(1) 1세대

1세대(世帶)란 거주자 및 배우자(법률상 이혼을 하였으나 생계를 같이하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함함)와 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계 를 같이하는 자와 함께 구성하는 가족집단을 말한다(소법 88조 6호).

①   배우자：배우자는 1세대 구성의 필수요건이므로 배우자가 없으면 1세대로 보지 아니 한다. 다만, 다음의 경우에는 배우자가 없어도 1세대로 본다(소령 152조의3).

 

 

㈎ (나이)해당 거주자의 나이가 30세 이상인 경우

㈏ (특이)배우자가 사망하거나 이혼한 경우

㈐ (소득)종합․퇴직․양도소득이 국민기초생활 보장법에 따른 기준 중위소득의 40% 수 준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리․유지하면서 독립된 생계 를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자는 소득이 있어도 1세대로 보지 아니하 나, 미성년자의 결혼 또는 가족의 사망으로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그러하지 아니한다.

배우자는 생계를 같이하지 않아도 같은 세대로 보므로 1주택을 소유한 거주자와 1 주택을 소유한 배우자가 별거하는 경우에도 1세대 2주택에 해당한다.

 

②   기타 가족：기타 가족은 거주자와 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 거주 자 및 그 배우자의 직계존비속(그 배우자 포함)과 형제자매를 말하며, 취학․질병의 요 양․근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소에서 일시 퇴거한 경우에 도 같은 세대로 본다.

입법취지 : 1세대 1주택 양도소득세 비과세시 1세대 범위 명확화

1세대 1주택에 대한 양도소득세 비과세를 혜택을 받기 위해서 위장이혼하는 사례가 있어서 법률상 이혼을 하였으나 실제로는 생계를 같이하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람 을 배우자에 포함하도록 하였다.

 

(2) 1주택

주택 - 주거용 목적의 건물. 불분명한 경우 공부상의 용도에 따름(소령 154조 7항).

 

겸용주택

하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주 택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니 한다(소령 154조 3항). 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같은 경우 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비

율을 곱하여 계산한다(소령 154조 4항).

구　　분	건 물	부수토지
∙주택의 연면적 ＞ 주택 이외 부분의 연면적	전부 주택	전부 주택부수토지*
∙주택의 연면적 ≤ 주택 이외 부분의 연면적	주택만 주택	건물 연면적으로 안분계산*

* 주택부수토지는 주택정착면적의 1)에 따른 배율을 곱한 면적을 한도로 주택으로 본다.

 

구　　분			2021.12.31. 이전 양도분	2022.1.1. 이후 양도분
도시지역	수도권                 내의 토지	주거지역․상업지역 및 공 업지역 내의 토지	5배	3배
		녹지지역 내의 토지	5배	5배
	수도권 밖의 토지
도시지역 밖의 토지			10배	10배

 

 

다가구주택

다가구주택이란 여러 가구가 독립하여 생활할 수 있도록 각 구획마다 방, 부엌, 출입구, 화장실이 갖춰진 단독주택을 말한다. 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도 록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 다가구주택을 구획된 부분별로 양도 하지 아니하고 하나의 매매단위로 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다(소

령 155조 15항).

 

주택의 보유기간이 2년 이상하고 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 것

1세대가 양도일 현재 1주택만 보유하고 있고 그 주택의 보유기간 및 거주기간이 다 음 요건을 충족해야 한다.

구　　분	보유기간	2) 거주기간
취득 당시 조정대상지역에 있는 주택	2년* 이상	보유기간 중 [1]년 이상 거주
취득 당시 조정대상지역에 있지 않은 주택	2년* 이상	－

* 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경 우에는 3년

2)다음 중 어느 하나에 해당하는 주택은 거주기간 요건을 적용하지 않는다(2017. 9. 19. 소령 개정부 칙 2조).

① 2017. 8. 2. 이전에 취득한 주택

② 2017. 8. 2. 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인 되는 주택(해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하 는 경우로 한정함)

 

 

①  ：주택의 유기간보유기간은(보유기간 및 거주기간의 계산) 장기보유특별공제규정의 보유기간에 따른다. 다만, 2021. 1. 1. 현재 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분*한 경우에는 처분* 후 1주택을 보유 하게 된 날부터 보유기간을 기산한다(기획재정부 재산세제과－1132, 2020. 12. 24.). 

다만, 소령 155 조, 소령 155조의2, 소령 156조의2 및 소령 156조의3에 따라 일시적 2주택으로 인정되는 경우 해당 2주택은 취득일부터 보유기간을 계산하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분*한 후 신규 주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기 간을 계산한다(소령 154조 5항).

* 처분이란 양도, 증여 및 건축법에 따른 용도변경(주거용으로 사용하던 오피스텔을 업무용 건물 로 사실상 용도변경하는 경우를 포함함)을 말한다. (21년 개정)

 

즉 다주택자가 아무리 주택을 오래가지고 있어도 다 팔고 1채남았을 때부터 보유기간 카운트 시작.

 

% 보유기간 또는 거주기간의 통산：다음 기간을 통산한다(소령 154조 8항).

㈎ 거주하거나 보유하는 중에 소실․무너짐․노후 등으로 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 보유기간 및 거주기간

㈏ 비거주자가 해당 주택에서 3년 이상 계속 보유 및 거주한 상태에서 거주자로 전환된 경우에는 해당 주택에 대한 보유기간 및 거주기간

㈐ 상속받은 주택으로서 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일 세대인 경우에는 상속개시 전 에 상속인과 피상속인이 동일 세대로서 보유한 기간

 

 

 

 

. 조합원입주권과 분양권에 대한 특례

(1) 조합원입주권 양도시 비과세

조합원입주권을 1개 보유한 1세대[관리처분계획의 인가일 및 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 1세대 1주택의 요건을 충족하는 기존주 택을 소유하는 세대]가 다음 중 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주 권을 양도하여 발생하는 소득은 비과세한다. 다만, 해당 조합원입주권의 가액이 양도 당시의 실 지거래가액의 합계액이 9억원을 초과하는 경우 9억원 초과분에는 양도소득세를 과세한다(소법

89조 1항 4호).

①   양도일 현재 다른 주택을 보유하지 아니할 것

②   양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 해당 1주택을 취득한 날 부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함함)

 

-> 즉 국가는 기존에 1주택요건을 만족한 상태에서 건물을 부시고 입주권을 가지고 있는것이라면 종전의 1주택을 가진것과 동일하게 보는 것. 입주권을 양도소득 계산시 주택수에 산입하는 것과 동일한 논리

 

(2) 1주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하는 1세대가 주택을 양도하는 경우 비과세 배제

1세대가 주택(주택부수토지 포함)과 조합원입주권 또는 분양권(2021. 1. 1. 이후 공급계약, 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 분양권부터 적용)을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하지 아니한다. 다만, 재건축사업 또는 재개발사업, 소규모재건 축사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통 령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다(소법 89조 2항). (21년도 개정)

*1) 조합원입주권이란 도시 및 주거환경정비법에 따른 관리처분계획의 인가 및 빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법 에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 말한다. 이 경우 재건축사업 또는 재개발사업, 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조 합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함함)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다(소법 88조 9호).

*2) 분양권이란 다음의 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함함)를 말한다(소령 152조의4).(21년도 신설)